Stedet
Mellom jordbrukslandskap og Nordsjøen.
The Dune kan først bli troverdig når prosjektet forstås i lys av det faktiske landskapet, eierforholdene, atkomsten, vernet og planstatusen ved Borestranda.
Tidlig konseptillustrasjon, ikke et endelig design eller planforslag.
Høy himmel. Lang horisont. Land i drift.
Jæren er ikke et villmarksbilde løsrevet fra hverdagen. Det er et kulturlandskap der jordbruk, bebyggelse, veier, friluftsliv og vernet kyst møtes innenfor en smal geografi.
The Dune bør løfte fram hele denne sammenhengen. Mat, materialer, arbeidsplasser, transport og allmenn tilgang må knytte prosjektet til regionen slik den leves, ikke bare til utsikten mot stranden.
Borestranda.
Borestranda er en lang, finkornet strand som strekker seg fra Hodne mot Figgjos utløp. Den brukes av surfere, badende, turgåere og besøkende året rundt, og er et offisielt stoppested på Nasjonal turistveg Jæren.
Den åpne horisonten er den sentrale romlige kvaliteten. Et større prosjekt i nærheten vil derfor ikke bare bli vurdert etter sitt fotavtrykk, men etter hvordan det framstår på lang avstand i et flatt og sårbart landskap.
En lokalisering under utredning
58.801930, 5.552718
Punktet brukes for å teste et innledende orienteringskonsept. Det ligger om lag 355 meter fra det offisielle koordinatet for Borestranda på Nasjonal turistveg.
Det dokumenterer ikke tilgjengelig areal, eierskap, regulering eller utbyggingsrett. Prosjektet krever matrikkelkartlegging, grunneierdialog og faglig sammenstilling av gjeldende plan- og miljødata.
Hva dette koordinatet ikke er
- Ikke en bekreftet byggetomt
- Ikke dokumentasjon på rådighet over areal
- Ikke en regulerings- eller planavklaring
- Ikke et fastlagt fotavtrykk
Én orientering må styre alle planer og bilder.
- Vest
- Nordsjøen, solnedgang, Hjertets åpning og de viktigste gjesteutsiktene.
- Øst
- Ankomst, veitilknytning, drift, ansatte og tekniske funksjoner.
- Nord og sør
- Hotellfløyer, landskapskontinuitet og sekundære utsikter.
Alle framtidige visualiseringer må ha verifisert nordpil.
Interiør- og luftbilder må ikke motsi hverandre. Konseptillustrasjonene på dette nettstedet er laget mot en fast orienteringsbeskrivelse nettopp av den grunn, men de er fortsatt illustrasjoner og ikke oppmålingsbaserte modeller.
Det beste bildet er ikke automatisk den beste tomten.
Minst tre tomtescenarier bør sammenlignes, og hvert av dem vurderes mot de samme kriteriene.
- Videreutvikling av eller samarbeid med en eksisterende reiselivseiendom
- Et større fotavtrykk lenger inn i landet nær dagens studiepunkt
- En alternativ lokalisering med lavere landskaps- og plankonflikt, men opprettholdt havkontakt
Sammenligningskriterier.
- Grunneierinteresse og rådighet over areal
- Gjeldende juridisk arealbruk
- Vernet landskap og biologisk mangfold
- Konsekvenser for landbruket
- Avstand fra strandlinjen og visuell eksponering
- Vei, infrastruktur og utrykningsatkomst
- Kapasitet for 100 rom og et destinasjonsspa
- Mulighet for å beholde allmenn strandtilgang
- Kostnad og planrisiko
Kystlinjen er vernet av en grunn.
Plan- og bygningsloven gir et særlig vern i 100-metersbeltet langs sjøen. Byggeforbudet er ikke absolutt, men arealbruk bør avklares gjennom kommune- eller reguleringsplan framfor enkeltdispensasjoner.
I tillegg er store deler av Jærstrendene vernet som landskapsvernområde, plantefredingsområde eller fuglefredingsområde, forvaltet av Statsforvalteren i Rogaland. Nøyaktige grenser og gjeldende bestemmelser må sammenstilles av fagfolk.
The Dune må derfor begynne med å identifisere hvor det ikke skal bygges.
Nødvendig verifisering.
- Nøyaktig strandlinjereferanse og 100-metersgrense
- Vernegrense
- Arealformål i kommuneplanen
- Gjeldende reguleringsplan
- LNF-status og landbruksstatus
- Registrerte eiendomsgrenser og eiere
- Flom, stormflo og erosjon
- Naturtyper og arter
- Kulturminner
- Landskap og siktforhold
- Infrastruktur og veikapasitet
En destinasjon kan ikke være bærekraftig om hvert besøk skaper ustyrt trafikk ved stranden.
Mobilitetsstrategien bør skille mellom overnattingsgjester, ansatte, dagsgjester til spa, restaurantgjester, vareleveranser og besøkende til utsiktspunktet.
- Kontrollert ankomst fra innlandet
- Skjult eller strukturert parkering innenfor det utbygde fotavtrykket
- Elektrisk skyttelbuss fra jernbane eller regionale knutepunkt
- Transfer fra Stavanger lufthavn
- Håndtering av turbusser
- Transportplan for ansatte
- Trygge gang- og sykkelforbindelser
- Universell utforming
- Sesongbasert besøksstyring
- Ingen overflowparkering i sårbare kystområder