Fra visjon til dokumentasjon
Hva må være oppfylt for at The Dune skal kunne gå videre?
Prosjektet blir først investerbart og offentlig troverdig når de store usikkerhetene er prøvd i riktig rekkefølge.
Hvor prosjektet faktisk står.
Fullført eller tilgjengelig
- Foreløpig prosjektnavn og fortelling
- Tidlige konseptillustrasjoner
- Innledende ambisjon for rom og spa
- Foreslåtte orienteringsprinsipper
- Foreløpig studiekoordinat
- Innledende regelverks- og reiselivsresearch
- Spesifikasjon for nettsted og interessentkommunikasjon
Ennå ikke sikret eller fullført
- Bekreftet grunneier og rådighet over areal
- Engasjert arkitekt
- Verifisert oppmåling og matrikkelanalyse
- Kommunal planvurdering
- Miljøkartlegging
- Markedsanalyse for hotell og spa
- Kyst-, flom- og geotekniske utredninger
- Mobilitets- og infrastrukturutredninger
- Innledende prosjektering
- Pålitelig investerings- og driftsmodell
- Finansiering og operatøravtale
Seks beslutningsporter.
- 01
Areal og første plandialog
Avklare aktuelle eiendommer, eiere, vilje til å utrede og kommunens innledende syn på studieområdet.
- 02
Analyse av avgjørende hindringer
Prøve vern, strandsone, landbruk, flom, atkomst, infrastruktur, omfang og visuell virkning.
- 03
Kommersiell mulighetsstudie
Prøve etterspørsel for 100 rom og spa, rommiks, dagsmarked, prising, sesongvariasjon, bemanning og operatørmodeller.
- 04
Arkitektonisk visjonsstudie
Bestille et tverrfaglig konsept basert på verifisert tomteinformasjon og alternative scenarier.
- 05
Investor- og offentlig beslutning
Avgjøre om formell planprosess, forlenget opsjon på areal og videre prosjektering skal finansieres.
- 06
Lovbestemt planprosess og konsekvensutredning
Gjennomføre nødvendige offentlige og regulatoriske prosesser uten å forutsette godkjenning.
Nødvendige utredninger.
Areal og eiendom
Matrikkel- og grunnboksgjennomgang, kartlegging av grunneiere og rettigheter, eksisterende leieavtaler og servitutter, jordskifte- og omdisponeringsspørsmål, kjøps- eller samarbeidsmodeller.
Plan
Kommuneplan og gjeldende regulering, byggeforbud i strandsonen, bestemmelser for vernet landskap, nødvendig planprosess og konsekvensutredning, regionale og statlige interesser.
Miljø
Kartlegging av naturtyper og arter gjennom relevante sesonger, vurdering av sanddyner og vegetasjon, fugleliv og forstyrrelse, hydrologi, landskaps- og siktvirkning, lys og støy, klimatilpasning.
Teknikk
Topografisk oppmåling, grunnforhold, stormflo og erosjon, vei- og utrykningsatkomst, vann, avløp, kraft og digital infrastruktur, energikonsept, byggelogistikk.
Marked
Hotellmarked og konkurransebilde, dagsmarked for spa og medlemskap, etterspørsel etter servering og retreater, operatør- og merkevarestrategi, bemanning og sesong, foreløpig investerings- og avkastningsmodell.
Samfunn og region
Regionaløkonomiske ringvirkninger, plan for sysselsetting og kompetanse, strategi for lokale leverandører, plan for allmenn tilgang og besøksstyring, dokumentert interessentdialog.
De første dokumentene som må foreligge.
Matrikkel- og grunnboksrapport
- Hva som skal utarbeides
- En faglig gjennomgang av eiendommer, registrerte eiere, rettigheter, servitutter og heftelser i studieområdet og i alternativene.
- Hvorfor det er viktig
- Ingenting annet kan legges til grunn før det er kjent hvem som eier arealet og hva som allerede er tinglyst.
Analyse av avgjørende hindringer
- Hva som skal utarbeides
- En strukturert gjennomgang av strandsonepolitikk, vernegrenser, landbruksstatus, flom og atkomst mot hvert aktuelle fotavtrykk.
- Hvorfor det er viktig
- Det er den rimeligste måten å oppdage at en lokalisering ikke kan fungere, før det brukes prosjekteringsmidler på den.
Grunnlagskartlegging av naturmangfold og fugleliv
- Hva som skal utarbeides
- Sesongbasert kartlegging av naturtyper og arter i dyneområdet, på stranden og i overgangen mot innlandet, utført av kvalifiserte økologer.
- Hvorfor det er viktig
- Jærstrendene har plante- og fuglefredning; virkninger kan ikke vurderes uten et grunnlag først.
Landskaps- og siktanalyse
- Hva som skal utarbeides
- Verifiserte utsiktspunkter og korrekt volumoppbygging prøvd fra stranden, Nasjonal turistveg og innlandet.
- Hvorfor det er viktig
- I et flatt, åpent landskap er visuell virkning trolig det forholdet som avgjør utfallet.
Mulighetsstudie for hotell og spa
- Hva som skal utarbeides
- En uavhengig markedsanalyse av rometterspørsel, det regionale dagsspamarkedet, medlemspotensial, prising og sesongvariasjon.
- Hvorfor det er viktig
- Ingen tall for kapasitet, inntekt eller belegg bør publiseres før den foreligger.
Plan for trafikk, parkering og allmenn tilgang
- Hva som skal utarbeides
- En mobilitetsanalyse for gjester, ansatte, dagsbesøkende og vareleveranser, sammen med en plan for allmenn tilgang og besøksstyring.
- Hvorfor det er viktig
- Lokal bekymring for trafikk og press på stranden er berettiget og må besvares med analyse.
Åpne spørsmål og risiko.
Dette er spørsmålene som med størst sannsynlighet vil endre eller stanse prosjektet.
- Kan en egnet tomt identifiseres uten uakseptabel konflikt med vern eller landbruk?
- Kan om lag 100 rom og et stort spa innpasses uten å dominere landskapsbildet?
- Kan atkomst og parkering løses uten å øke presset ved Borestranda?
- Kan en offentlig takrute fungere sammen med hotelldrift, vær og sikkerhet?
- Er det regionale og internasjonale markedet tilstrekkelig for den nødvendige investeringen?
- Kan prosjektet finansieres samtidig som den arkitektoniske ambisjonen holdes oppe?
- Hvilke allmenne goder er reelle, målbare og avtalefestede?
Hensikten med en mulighetsstudie er ikke å forsvare det første bildet. Den er å finne den versjonen av The Dune som forsvarlig kan eksistere.
Dokumenter publiseres etter hvert som de foreligger.
Ikke-fortrolige utredninger, sammendrag og beslutningsgrunnlag vil bli lagt ut i dokumentbiblioteket med tydelig versjon og status.